Respuesta corta
Para un crédito hipotecario en Argentina necesitás ingresos comprobables cuya cuota inicial no supere entre el 25% y el 30% del total del grupo familiar, antigüedad laboral de al menos seis meses en relación de dependencia o uno a dos años como monotributista o autónomo, historial crediticio en situación 1 en el BCRA, edad tal que el crédito termine antes de los 75 años, un anticipo del 25% de la tasación más 7% a 10% de gastos, y una propiedad apta crédito con título y planos en regla.
- Cuota inicial hasta el 25% del ingreso comprobable del grupo familiar.
- Situación 1 en el BCRA y sin deudas informadas en gestión judicial.
- El crédito debe terminar antes de que cumplas 75 años.
- Anticipo del 25% del valor más 8% de gastos de escrituración.
Ingresos: qué computa el banco y qué no
El banco no mira lo que ganás, mira lo que podés demostrar. Se toma el ingreso neto, no el bruto, y se suman los ingresos del grupo familiar o de codeudores que la entidad acepte.
- Relación de dependencia: últimos tres a seis recibos de sueldo y certificación de servicios. Se computa el neto, y el aguinaldo se promedia.
- Monotributo: doce meses de facturación, constancia de inscripción y pagos al día. Se suele tomar un promedio con un descuento por variabilidad.
- Autónomos: última declaración de Ganancias, papeles del contador y movimientos bancarios.
- Ingresos que casi nunca computan: alquileres sin contrato registrado, ventas en efectivo, ayudas familiares, plataformas sin facturación.
- Horas extras y comisiones: se computan parcialmente y solo si son habituales y aparecen en el recibo.
Historial crediticio: BCRA, Veraz y las deudas que frenan carpetas
Casi todas las carpetas que se caen por historial se podían salvar si el problema se detectaba tres meses antes. La central de deudores del BCRA es pública y podés consultar tu propia situación gratis.
- Situación 1: pagos al día. Es lo que el banco espera ver.
- Situación 2 o superior: atrasos de más de 31 días. Frena la carpeta y queda en el historial durante 24 meses después de regularizar.
- Tarjetas al límite y préstamos personales vigentes: bajan tu capacidad de endeudamiento aunque los pagues bien, porque suman a la relación cuota/ingreso.
- Cheques rechazados y juicios: casi siempre son un no hasta que se levanten.
- Consejo práctico: cerrá tarjetas que no usás y bajá saldos revolving seis meses antes de presentar.
Documentación personal a presentar
- DNI de todos los tomadores y codeudores.
- Constancia de CUIL o CUIT.
- Comprobantes de ingresos según tu situación laboral.
- Certificado de matrimonio, unión convivencial o divorcio, si corresponde.
- Comprobante de domicilio.
- Resumen de cuenta o extracto bancario de los últimos tres a seis meses.
- Declaración jurada de bienes en algunas líneas.
Requisitos de la propiedad
La mitad de las operaciones que se caen no se caen por el comprador: se caen por el inmueble. El banco toma la propiedad en garantía y por eso la revisa con lupa.
- Escritura a nombre del vendedor, sin sucesiones pendientes.
- Sin hipotecas, embargos ni inhibiciones vigentes.
- Planos aprobados que coincidan con lo construido: las ampliaciones no declaradas son motivo de rechazo.
- Sin deudas de expensas, ABL o impuesto inmobiliario.
- Bien de familia levantado antes de la escritura.
- Tasación del banco que respalde el precio: si tasa por debajo, el préstamo baja y la diferencia la pones vos.
Cuánto tarda el trámite
Del primer contacto al desembolso pasan entre 60 y 120 días: precalificación, presentación de carpeta, análisis crediticio, tasación, aprobación final y escritura. El plazo se estira sobre todo por respuestas que faltan, no por el banco. Cada requerimiento contestado el mismo día te ahorra una semana.
Chequeá si cumplís los requisitos
El test de viabilidad te dice cuánto podés pedir, en qué banco conviene, qué cuota pagarías y qué puntos de tu carpeta frenan la operación. Dos minutos, sin registro.
Hacer el test de viabilidad