Respuesta corta
Una propiedad es apta crédito cuando el banco la puede tomar en garantía hipotecaria: escritura a nombre del vendedor sin sucesión pendiente, sin hipotecas, embargos ni inhibiciones, sin deudas de expensas ni impuestos, con planos aprobados que coincidan con lo construido, bien de familia levantado y una tasación bancaria que respalde el valor de compra.
- Que el vendedor diga que es apta crédito no vale: se verifica con informes.
- La causa de rechazo más frecuente son ampliaciones sin declarar.
- Una sucesión sin terminar puede sumar meses o directamente frenar todo.
- Verificá antes de señar, no después.
Checklist para revisar antes de señar
- Informe de dominio: quién es el titular y qué gravámenes tiene el inmueble.
- Informe de inhibiciones del vendedor.
- Sucesión: si el titular falleció, tiene que estar inscripta la declaratoria de herederos.
- Planos municipales aprobados y coincidentes con la superficie real construida.
- Deudas: expensas, ABL o inmobiliario, aguas, contribuciones.
- Bien de familia o afectación a vivienda: hay que levantarlo antes de escriturar.
- En departamentos: reglamento de copropiedad y actas de consorcio sin conflictos ni obras extraordinarias pendientes.
- Zonificación y destino: que sea vivienda, no local ni galpón reconvertido sin habilitar.
Los casos que más problemas traen
- PH y casas con quincho, pileta o piso agregado sin declarar: la tasación baja y el banco pide regularizar.
- Propiedades en pozo o sin final de obra: la mayoría de las líneas no las financia.
- Countries y barrios cerrados con reglamento propio: se puede, pero suma requisitos.
- Herencias entre varios hermanos donde falta la firma de uno.
- Departamentos con deuda de expensas acumulada que el vendedor promete pagar en la escritura.
La tasación del banco
La hace un tasador designado por la entidad y no negociás el resultado. Se mira estado, antigüedad, superficie, ubicación y comparables de la zona. Si la tasación queda por debajo del precio acordado, tenés tres caminos: renegociar el precio, poner la diferencia en efectivo o cambiar de propiedad.
Cómo proteger la reserva
La reserva y la seña son los dos momentos de riesgo. Firmá plazos compatibles con los 60 a 120 días que tarda el crédito y dejá por escrito qué pasa con el dinero si el banco rechaza el inmueble o la tasación no alcanza. Sin esa cláusula, el riesgo del trámite lo asumís vos entero.
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